一.前言
　
　國內房市不景氣，交投量、價具挫，房地產去化不佳，唯遺產稅可能調升的潛在議題，已影響高所得者族群的房地產配置，從而引發房市交投量價變化。
　
 大體而言，2016年第一季的房市變動仍續承2015年之走勢，整體表現不佳，中央銀行為挽救日愈敗退的房市景氣，已在2016年3月撒除對房市的大部分幹與，但買氣依然不佳，房地產市場表現依然平疲，不僅家戶購屋比下降，雙北市大樓房價反轉下跌，而且遺產稅可能調漲的議題亦影響房地產配置，加上國際房價漲跌不同，臺北市房價與國際之其他主要城市房價呈現漲跌趨勢不同，此一變動情形，雖與房市的循環變動有關，但仍可因此而推論當前國內房市確實仍處於不景氣的階段；為瞭解國內房市變動，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，有關當前的房市變動可分為國內房市循環變動趨勢，以及影響房地產行情變動因素等部分來加以說明。

二.國內房市循環變動趨勢
　 
　在最近二十年中，國內房市景氣多空交夾，成交量價及指數呈現循環變動，趨勢大抵如下：
　 
 1995年，政府放寬容積率管制，建商為了搶照而大肆搶建，造成房市供過於求，餘屋過多帶來房價下跌的壓力，1996年，國道3號木柵汐止路段通車，交通的便利性同時也帶來雙北市的大量推案，然而，1997年的亞洲金融風暴，以及1999年的921大地震，加上2002年的SARS事件(嚴重急性呼吸系統綜合症)，房市需求疲弱，在財政排擠效應下，造成國內房市大崩盤，這波房市空頭大約7年。 
　 
　在SARS期間，政府推出了土增稅減半，此一利基誘因導致不動產市場漸漸回溫，2003年，房市需求轉趨活絡，2004年，五大行庫調低購屋利率，增添房屋市場買氣，2008年，房市交投現象因金融海嘯影響而平疲，房貸政策因次級房貸影響而逐漸修正；2009年，為減低金融海嘯所帶來的經濟衝擊，政府提出鮭魚返鄉政策，並將遺贈稅下修至10%，吸引不少高資產族群將資金投入房地產市場，房價一路飆漲；2011年以後，政府為因應房價不理性高漲而連續祭出多項打房或健房政策，藉以抑低買氣，2013年，房市交投之不合理現象受到壓抑，交易量價漸趨萎縮；2014年，政府雖已有效抑低房價，但房市亦逐漸進入買方市場。
　
　2015年，房市買氣不佳，價量俱挫，房市不景氣現象日愈明顯，而當房市步入空頭時，2016年上半年應仍會維持2015年的房地產走勢。

三.不景氣下影響房地產行情變動因素
　 
 在房市景氣低迷時期，有關當前國內房地產行情的變動分析，可分為房市之家戶購屋比下降、雙北市大樓房價反轉下跌、遺產稅調升議題影響房地產配置，以及國際房價漲跌不同等幾個部分來說明：

(一).家戶購屋比下降
　
　房市不景氣，除了房地產交易量、價下跌趨勢明顯之外，也可以利用家戶比的變動來加以判定。所謂家戶購屋比是指國內100戶的家庭中，曾經參與購屋的戶數，也就是購屋戶數的占比。其計算方式＝房屋移轉棟數／總家庭戶數× 100%。一般而言，家戶購屋比率越高，表示民眾購屋的意願越強；家戶購屋比率越低，表示民眾購屋的意願越弱。
　
　2016年第一季，由於國內房市仍處於不景氣時期，購買房屋的戶數相對減少，且下降幅度甚大，根據內政部所公佈的統計資料，在六大都會區的家戶購屋比中，若以2016年第一季的資料來做觀察，則六都的家戶購屋比均未超過1%，其中，以桃園市的0.81%為最高，台中市的0.69%次之，而以臺北市的0.38%為最小；若以季變動率來觀察，則六大都會區的家戶購屋比呈現全盤皆墨的情形，其中，又以臺北市的跌幅超過六成為最大(-61.28%)，次為台中市(-57.11%)與台南市(-56.66%)，而以高雄市的不及五成為最小(-44.88%)，足見當前的房市景氣確實不佳。

(二).雙北市大樓房價反轉下降
　
　房市不景氣，房地產標的交投清冷，房價亦有反轉而下之走勢，若以大臺北地區的大樓成交行情為例，則根據信義房屋對內政部委售房價的統計資料可以發現，首善地區的大臺北房價確實有反轉下降的走勢。
　
　若以2014年至2016年第一季的大樓房價為例，臺北市的大樓委售單價平均為每坪76.7萬元，而2014年同期的房價每坪則為81萬元，房價每坪下降3.3萬元，而若以2014年第4 季最高房價83.4萬元相比，則其每坪房價平均下跌了6.7萬元，而其跌幅則在-2.04%與-8.03%之間。
　 
 相同的情形，2016年第一季新北市的大樓委售單價平均為每坪40.8萬元，而2014年同期的房價每坪則為41.8萬元，房價每坪下降1萬元，而若以2014年第2 季最高房價42.5萬元相比，則其每坪房價不均下跌了1.7萬元，其跌幅則在-1.92%與-4.00%之間。
　
　另方面，若從房價的變動走勢來觀察，臺北市的房價在2014年的第4季達到高峯以後，房價由每坪83.4萬元急轉而下，至2016年第1季，房價已下降為76.7萬元，降幅為8.03%，且下降走勢十分明顯，亦即2014年第4季是臺北市房價反轉下降的關鍵點；至於新北市的下降走勢則相對不明顯，在季與季之間呈現不同的漲跌情形。